『個人で所有する土地に、会社の建物を建てたい…。』気付き発見システム メールマガジン・第9号(通号74号)

2013年07月11日

　2013/07/11　────────────────────────────╂

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　 ヒューマンネットワーク・気付き発見システム
　
　　　　　　 　　メールマガジン・第9号(通号74号)

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　担当者 様

　いつもお世話になります。
　ヒューマンネットワークよりメルマガ『気付き発見システム』をお届けします。

　今回は、税理士の小林先生の「税務の話」です。
　経営者の方が個人所有の不動産に会社の建物を建てている…。
　こんな場合、知らないと課税されてしまうこともあるかもしれません…。
　先生に注意点を詳しく解説いただきます。

　こんにちは、税理士の小林です。
　「個人で所有する土地に、会社の建物を建てたい…。」
　このような経営者の方もいらっしゃることでしょう。
　今回は、個人が所有する土地を自分が経営している会社に貸す場合に注意したい
　ポイントについて解説します。

　自分の土地を会社に貸して、会社の建物を建てているケースはよくあることです。
　留意すべき点は、個人が会社に土地を貸す場合は、個人間での土地の貸し借り
　とは扱いが異なり、借地権の認定課税というものが存在することです。
　予期しない課税リスクを回避するためにも覚えておいてください。

　さて、この借地権の認定課税とは、どのようなことでしょうか？
　個人の土地の上に、会社が建物を建築した場合には、その土地の上には借地権
　が発生することになります。

　個人が会社から権利金の支払いを受ければ、何の問題もありません。
　他方、支払いを受けていなければ問題です。
　一般的に権利金はかなり高額
　(借地権の金額…更地価格×借地権割合で計算される)
　となります。

　権利金の支払いがない場合には、会社は借地権分の受贈益があったものとみなされ、
　その部分に課税されることがありますが、これを借地権の認定課税といいます。
　金額が大きいだけに、税負担も大きくなるので注意が必要といえるでしょう。

　借地権の認定課税への対策(回避策)として、「無償返還の届出書」があります。
　これは、借手（会社）が無償で土地を返還することを条件とすることにより、
　借地権を認識しなくてよいという規定です。

　「無償返還の届出書」を提出した場合には、借手（会社）には、通常、借地権者に
　認められる権利は認められず、貸手（個人）が立退きを要求した場合には、
　立退き料を請求することなく、つまり無償で立ち退かなくてはなりません。

　が、この「無償返還の届出書」には、借地権の認定課税がないだけではなく、
　個人の相続の際に土地の評価額を20％減額してくれるメリットがあります。
　この効果は、土地の単価が高く、かつ、広い土地の場合には絶大です。

　メリットがあるなら個人間でも活用できないか…、と思われるかもしれません。
　残念ながら「無償返還の届出書」はあくまで法人が関係する場合の規定です。
　個人間には適用されないので注意をしてください。

　ところで、借地権を認識しないもう一つの方法は、「相当の地代」（更地の
　相続税評価額の3年平均の6％と規定）の支払をすることです。
　つまり、高い地代を支払うことにより、借地権の課税はしないというものです。

　が、いまの時代に、更地価格の6%という非常に高額な地代の支払いをすることは
　考えにくいのではないでしょうか。
　一方で、高い地代を受け取った個人には、所得税が課税されてしまいます…。

　結論としては個人の土地の上に会社の建物を建てる場合、まず、無償返還の届出書
　を出すと、どのくらいのメリットがあるかを考慮すべきでしょう。
　・会社の資金繰りへのプラスの影響
　・土地の評価額及び会社の株価評価への影響
　など、相続税でのメリットも含めて、総合的に吟味したうえで判断してください。

※税法上の取扱いについては、メルマガ投稿時の税制によるものです。
　将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません。

　 ヒューマンネットワーク・気付き発見システム

　━━━　今後のスケジュール(予定)　━━━━━━

　7/25　『人が興味を持つもの』　マーケティング・池本克之先生
　8/8 　『習慣１　目的を明確にする方法』　組織力の話・杉浦里多先生　
　8/22　『注目する指標を変える』　社員のモチベーション・木村英一先生　
　9/12　『修繕費をうまく活用する』　税務の話・小林進先生

　ご期待ください。(内容は変更される可能性があります。)

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　□□編集後記□□

　先週まで、東京では意外と涼しい日が続いていました。
　でも、平年より１５日早く梅雨が明けたと思ったら、いきなり猛暑に…。
　大手町で３５度、山梨県の勝沼では３９・２度を記録したそうです。

　暦をみてみると、もうお盆が近づいたことに驚かされます。
　１５日には博多「山笠」の追い山。
　１７日には京都「祇園祭」の山鉾巡行が…。
　これらの祭りを終えたころ、各地に本格的な夏を告げることでしょう。

　梅雨明けの時期が、一番熱中症の発症が多いそうです。
　くれぐれも無理なさらず、健康にご留意ください。
　（最後までお読みいただきまして、有難うございました。）

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