「二世帯住宅の相続対策としての注意点」メールマガジン・第8号(通号107号)

2014年09月11日

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　　　　　～二世帯住宅の相続対策としての注意点～

　━━━━━━━━━━ 2014/09/11　第8号（メルマガ通巻107号）━━━━

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　監修:税理士法人東京会計パートナーズ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　配信:ヒューマンネットワーク株式会社

　担当者 様

　いつもお世話になります。
　日々お忙しい中、お読みくださいまして誠に有難うございます。

　お彼岸が近づき、庭の曼珠沙華がお決まりのように芽を出し始めました。
　毎度のことながら、自然の不思議さを感じさせられます。

　暑さは一段落して、ようやく凌ぎ易くなってきましたが、
　相変わらず天候は異常で、ゲリラ豪雨というべき大雨をもたらしています。
　くれぐれもお気を付けください。

　さて、今回は二世帯住宅の留意点です。
　私の友人も、奥さんの実家に二世帯住宅を建てて、そちらに住んでいますが、
　登記の仕方で、相続時の特例をフルに活用できなくなってしまいます…。
　今回は、そのようなお話です。

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　■■二世帯住宅の相続対策としての注意点■■

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　こんにちは。税理士の小林です。
　介護の不安などの理由で、二世帯住宅を検討される方も多いみたいです。
　でも、嫁姑問題など家庭内が修羅場に陥るケースもあるとのこと…。
　当事者間でよく話し合ったうえで計画しないと『親だけ住む』なんてことにも…。

　先日、顧問先の社長様より、二世帯住宅についてお問合せをいただきました。
　この社長様が所有されている土地の上に、社長様と長女夫婦が資金を出して
　二世帯住宅の建物を建築する計画とのこと。
　ここに、社長様と奥様、長女夫婦が居住する予定だそうです。

　最近の相続税増税の動きを強く懸念されており、相続問題を踏まえた上で
　注意すべき点を教えてほしいとのことでした。
　今回は、この点を解説したいと思います。

　この社長様が懸念され、注意すべき点を把握するのは尤もなことです。
　二世帯住宅を計画する際には、将来の相続について考えておきましょう。
　最大のポイントは、『小規模宅地の評価減の特例』の適用です。
　建物の登記を区分所有登記にした場合には、特例の適用対象となる面積が
　制限されることになるので注意が必要です。

　１．二世帯住宅と小規模宅地の特例

　二世帯住宅は、
　・二つの世帯が独立性を確保しつつ、
　・同居のメリットも享受できる
　という点で人気を集めており、二世帯住宅が普及するにつれて、
　税務面の取り扱いも整備されつつあります。

　税務面において最も重要なのは、『小規模宅地の評価減の特例』
　（住居部分の敷地の評価額が８０％減額になる特例）の適用の有無です。

　小規模宅地の特例の適用対象となる土地（建物は特例の対象外）は、
　「被相続人又はその親族の居住の用に供されていた土地」とされており、
　二世帯住宅の敷地も、『小規模宅地の評価減の特例』の対象となります。
　ただし、配偶者以外の相続人の場合には、
　他の要件（継続して居住していることなど）を満たす必要があります。

　２．相続対策になる二世帯住宅

　さて、二世帯住宅の建物の登記の仕方で、『小規模宅地の評価減の特例』の
　適用対象が制限を受けることがあります。
　それはどういう場合でしょうか？

　区分所有登記（独立部分を別々に所有できる登記）をした場合には、
　適用対象は、被相続人が居住していた独立部分に対応する土地面積のみです。
　つまり、親族が居住している独立部分に対応する土地面積は対象になりません。

　仮に、被相続人の独立部分と親族の独立部分が同じ面積であれば、
　特例の対象となる面積は、半分になってしまいます。
　相続対策になる二世帯住宅は、区分所有の登記をしないほうが賢明です。

　３．共有で登記

　また、建物の建築をする際に、同居する予定の子供夫婦も資金を負担する、
　ということもしばしば見受けられます。

　その場合に、資金を出したのだから、その事実を明確にしておきたい
　という意図で、区分所有登記をすると、持分を明確にすることは可能ですが、
　評価減の特例の適用面積が小さくなる可能性があります。

　このような場合には、建物は、負担した資金の割合に応じて共有（たとえば、
　私の持分2分の1、長女夫婦の持分2分の1）で登記するのが無難でしょう。

　鉄筋コンクリートなどで建築される場合には、区分所有にするケースも
　見受けられますが、知っているかどうかで、将来、大きな差になりますので
　是非、注意してください。
　（検討される際には、必ず、税務の専門家にご確認ください。）

　※税法上の取扱いについては、メルマガ投稿時の税制によるものです。
　　将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません。

　★次回配信は９月１８日を予定しています。

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　■■編集後記■■

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　テニスの全米オープンでは、錦織圭選手が決勝まで進出しました。
　また、世界ランキングも８位に上がるとのこと…。
　夢の様というか、本当に信じられません。

　生きている間に、というか、何十年かかっても日本の男子テニスプレーヤーが
　世界ランキングの一桁になることはあり得ないと思っていました。
　また、肉体的に劣後する日本人が、４大大会の決勝まで残るとは…。
　世界と差が縮まることを予感させる、歴史的な出来事でした。

　こうなれば、是非、優勝を！！なんて思ってしまいましたが、
　神様は簡単に夢を適えさせてくれませんでした…。
　でも、錦織選手はまだ若いので、絶対に、再びこの場に戻ってくるでしょう。

　『転んで、転んで、強くなる…。』
　これは、スポーツ選手でも、会社でも一緒だと思います。
　試練を乗り越えていくたびに、一層、強靭になるのです。
　錦織選手の更なるパワーアップと、夢への実現を期待して已みません。
　（最後までお読みくださいまして、有難うございました。）

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